Sanctions et risques : ce que vous encourez en cas de non-conformité

Le risque est d'abord déclaratif

Avant d'être un risque de performance, la non-conformité au décret tertiaire est très majoritairement un risque déclaratif. La très grande majorité des mises en demeure résulte d'un oubli ou d'un retard de déclaration sur la plateforme OPERAT, pas d'une insuffisance de résultat au regard des trajectoires Crelat ou Cabs. Autrement dit, l'essentiel du risque encouru aujourd'hui se joue avant même que la question de l'atteinte des objectifs énergétiques ne se pose.

Cette distinction est importante pour prioriser les actions : un assujetti qui n'a jamais ouvert de compte sur OPERAT, ou qui a laissé filer une échéance, s'expose à un risque immédiat et évitable, alors que le contrôle de l'atteinte des objectifs de réduction ne sera opéré automatiquement par la plateforme qu'aux échéances 2031, 2041 et 2051. Beaucoup d'organisations, par méconnaissance ou par dilution de la responsabilité entre services, découvrent tardivement qu'elles étaient assujetties depuis plusieurs campagnes et doivent alors rattraper les années non déclarées.

La mise en demeure : premier acte du contrôle

En cas d'absence de déclaration ou de non-atteinte des objectifs, l'autorité administrative peut adresser une mise en demeure à l'assujetti. Cet acte fixe un délai imparti pour se conformer : compléter la déclaration manquante, mettre à jour les données descriptives des entités fonctionnelles assujetties (EFA), ou engager les actions nécessaires pour se rapprocher de la trajectoire choisie.

Dans une organisation gérant plusieurs sites, la mise en demeure peut viser un seul bâtiment ou l'ensemble d'un patrimoine, selon l'ampleur du manquement constaté par l'autorité administrative. Elle peut être adressée aussi bien au propriétaire qu'au preneur à bail ou à l'occupant, dès lors que l'un ou l'autre est identifié comme responsable de la déclaration pour l'EFA concernée. Il est donc utile, dans les baux commerciaux, de clarifier contractuellement qui, du bailleur ou du preneur, porte cette responsabilité déclarative, afin d'éviter qu'un manquement ne reste sans réponse faute d'un pilote clairement désigné.

La mise en demeure n'est pas, en elle-même, une sanction financière : c'est une étape de mise en conformité. Elle constitue néanmoins un signal fort, car elle ouvre la voie aux deux mesures suivantes du dispositif si l'assujetti n'y répond pas dans le délai fixé : la publication de la non-conformité et l'amende administrative.

• La mise en demeure porte sur un manquement précis (déclaration ou objectif).
• Un délai est imparti pour régulariser la situation.
• L'absence de réponse dans ce délai expose à la publication et à l'amende.

La publication de la non-conformité (« name and shame »)

Le dispositif prévoit une mesure de publicité de la non-conformité, couramment désignée par l'expression « name and shame » : les noms des assujettis n'ayant pas respecté leurs obligations, malgré la mise en demeure, peuvent être publiés sur un site de l'État. Cette publication constitue un risque de réputation distinct du risque financier, susceptible d'être identifié par des clients, des partenaires, des investisseurs ou des autorités de tutelle dans le cadre d'obligations de reporting extra-financier.

Pour une organisation qui gère un patrimoine immobilier significatif ou qui répond à des appels d'offres publics, ce risque de réputation peut peser davantage, dans la pratique, que le montant de l'amende elle-même.

Ce mécanisme de publicité s'inscrit dans une logique plus large de transparence sur la performance énergétique du parc tertiaire, portée par la plateforme OPERAT et l'ADEME. Il rejoint les attentes croissantes de parties prenantes externes — bailleurs institutionnels, investisseurs, collectivités donneuses d'ordre — qui intègrent de plus en plus systématiquement la conformité au décret tertiaire dans leurs critères de sélection ou de notation extra-financière, indépendamment même de la sanction financière associée.

L'amende administrative : 1 500 € ou 7 500 € par bâtiment

Si la mise en demeure reste sans effet, une amende administrative peut être prononcée. Son montant peut atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment. Ce dernier point mérite d'être souligné : l'amende s'apprécie par bâtiment, ce qui signifie qu'un patrimoine de plusieurs sites non conformes peut voir le montant cumulé s'élever rapidement, même si le montant unitaire par bâtiment reste modéré.

Ce caractère cumulatif « par bâtiment » distingue fortement le risque financier d'un foncier tertiaire mono-site de celui d'un patrimoine multi-sites. Une foncière ou une enseigne exploitant plusieurs dizaines de bâtiments assujettis, chacun non conforme, peut ainsi voir le montant total de l'amende administrative dépasser très largement le plafond unitaire, même si chaque manquement pris isolément reste d'un montant modéré au regard des budgets immobiliers habituels.

Qui contrôle et comment

Le contrôle est assuré par l'ADEME, qui opère la plateforme OPERAT, et par les DREAL (Directions régionales de l'environnement, de l'aménagement et du logement), compétentes pour instruire les manquements et, le cas échéant, engager la procédure de mise en demeure. La plateforme OPERAT vérifie automatiquement l'atteinte des objectifs aux échéances 2031, 2041 et 2051, ce qui signifie que le contrôle de la performance énergétique proprement dite est structuré autour de ces jalons, alors que le contrôle du respect de l'obligation déclarative annuelle, avant le 30 septembre de chaque année, est permanent.

Concrètement, deux logiques de contrôle coexistent : une vérification récurrente, chaque année, du dépôt effectif de la déclaration ; et une vérification, à échéance fixe, de la trajectoire de réduction ou du respect du seuil en valeur absolue selon la méthode choisie pour chaque EFA. Il est utile de garder à l'esprit que ces deux logiques ne mobilisent pas le même échéancier ni la même nature de preuve : la première se fonde sur un fait binaire — la déclaration a-t-elle été déposée dans les temps — tandis que la seconde repose sur une analyse de données de consommation consolidées sur plusieurs années.

L'attestation opposable depuis le 1er juillet 2026

Depuis le 1er juillet 2026, la période transitoire ouverte par l'arrêté du 1er août 2025 est close : l'attestation Éco Énergie Tertiaire, générée par OPERAT, est devenue définitive et opposable. Elle présente les consommations ajustées des variations climatiques, le positionnement de l'EFA par rapport à ses objectifs, et une évaluation des émissions de CO₂ associées, exprimée en kg CO₂e/m². Elle porte également la notation Éco Énergie Tertiaire, sur une échelle de pictogrammes en forme de feuille allant de la feuille grise, pour un résultat insatisfaisant, aux trois feuilles vertes, pour un résultat excellent, en passant par l'orange.

Les conséquences en cas de vente ou de location

L'obligation d'annexer l'attestation Éco Énergie Tertiaire aux actes de vente et de location transforme la conformité au décret tertiaire en un enjeu de transaction immobilière. Un bâtiment mal positionné sur l'échelle de notation, ou dont l'attestation n'a pas été établie faute de déclaration à jour, peut faire l'objet d'une négociation à la baisse, d'une demande de garantie contractuelle, ou d'un report de la transaction le temps de régulariser la situation.

Pour un acquéreur ou un preneur à bail, l'attestation devenue opposable depuis le 1er juillet 2026 constitue désormais un document de référence à examiner au même titre qu'un diagnostic de performance énergétique. Anticiper la régularisation de la déclaration avant l'engagement d'une transaction évite ainsi un motif de blocage ou de renégociation tardif.

Dans les due diligences immobilières, il devient courant que l'acquéreur demande, avant signature, la production de l'attestation Éco Énergie Tertiaire à jour ainsi qu'une confirmation que l'ensemble des déclarations annuelles, y compris les rattrapages sur les années antérieures, a bien été déposé sur OPERAT. L'absence de ces éléments, ou une notation défavorable sur l'échelle en feuilles, peut être traitée comme un point de négociation à part entière, au même titre qu'une réserve technique ou environnementale classique.

Le risque à l'échéance 2031

Le premier jalon de contrôle automatique de l'atteinte des objectifs par la plateforme OPERAT intervient en 2031. Pour la méthode Crelat, il correspond à l'objectif de réduction de 40 % de la consommation d'énergie finale par rapport à l'année de référence choisie. Pour la méthode Cabs, il correspond au respect du seuil de consommation en valeur absolue, exprimé en kWh d'énergie finale par m² et par an, fixé par les arrêtés « valeurs absolues » pour la catégorie et la sous-catégorie d'activité concernées.

Contrairement au risque déclaratif, qui peut être régularisé rapidement, le risque lié à l'échéance 2031 dépend de décisions d'investissement — travaux, pilotage, autoconsommation photovoltaïque — dont les effets se mesurent sur plusieurs années. Un assujetti qui n'engage aucune action correctrice avant cette échéance s'expose à un cumul des deux risques : un manquement de performance, potentiellement suivi d'une mise en demeure si la trajectoire n'est pas respectée.

C'est pourquoi les organisations les plus avancées dans leur démarche de conformité ne raisonnent pas uniquement en termes de déclaration annuelle, mais bâtissent, dès à présent, un plan pluriannuel de réduction de consommation cohérent avec la méthode retenue pour chaque EFA. Ce plan intègre en général la rénovation ou l'optimisation des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation, l'installation d'une gestion technique du bâtiment répondant aux exigences du décret BACS lorsqu'il s'applique, et le développement de l'autoconsommation photovoltaïque, seule à produire un effet favorable sur la trajectoire OPERAT.

• 2031 : premier contrôle automatique de l'atteinte des objectifs.
• 2041 : deuxième jalon de contrôle.
• 2051 : troisième jalon de contrôle.

Comment se remettre en conformité

La remise en conformité suit un enchaînement logique, qu'il s'agisse de corriger un retard déclaratif ou d'engager une trajectoire de réduction énergétique. La première étape consiste toujours à sécuriser la partie déclarative, car c'est elle qui expose le plus directement à une mise en demeure.

1. Identifier l'ensemble des bâtiments assujettis et vérifier qu'un compte OPERAT existe pour chaque entité fonctionnelle assujettie (EFA).
2. Rattraper les déclarations manquantes, y compris pour les années antérieures non déclarées de 2020 à 2024.
3. Renseigner ou vérifier l'année de référence, en gardant à l'esprit le délai spécifique jusqu'au 30 septembre 2027 prévu pour cette donnée.
4. Choisir, EFA par EFA, la méthode la plus favorable entre Crelat et Cabs.
5. Documenter les actions engagées, y compris les installations photovoltaïques en autoconsommation, qui sont renseignables sur OPERAT.
6. Vérifier l'attestation générée et anticiper son affichage et son annexion aux actes de vente ou de location.

Questions fréquentes